Preţul locuințelor în municipiul Chişinău (55-60% din toată piaţa imobiliară a Republicii Moldova) s-a dublat în perioada 2019-2024, arată datele statistice şi analizele experţilor.
15.500 de euro în decurs de un trimestru
Scumpirea spaţiului locativ pare însă de neoprit, fapt atestat şi de Banca Naţională a Moldovei (BNM) care monitorizează atent acest segment şi publică trimestrial Indicele prețului bunurilor imobile rezidențiale (RPPI) din Chişinău.
În primul trimestru al anului 2025, indicele RPPI agregat a înregistrat valoarea de 211,7 la sută, fiind în creștere cu 18,4 la sută față de trimestrul IV al lui 2024 și cu 35,4 la sută față de trimestrul I al aceluiași an.
Altfel spus, în decurs de un an preţul spaţiului locativ s-a majorat cu circa o treime, iar din 2019 – de peste două ori.
BNM oferă şi o explicaţie a acestei evoluţii. „Rezultatele la finele trimestrului I 2025 evidențiază o creștere accelerată, pentru prima dată, a prețurilor pe piața imobiliară rezidențială, atât pe segmentul primar, cât și pe cel secundar, fapt datorat, în mare parte, accesului extins la finanțare în cadrul programului guvernamental „Prima Casă Plus”, dedicat familiilor din Republica Moldova, pentru condiții mai bune de viață”, afirmă Banca Naţională.
Calculele BNM arată că pe parcursul trimestrului I din 2025, mediana prețului pentru un bun imobil în Chișinău a înregistrat o creștere de la circa 89.000 euro la 104.500 euro, adică cu 15.500 euro.
Cu o asemenea viteză la finele anului preţul mediu al unui apartament din capitală ar putea ajunge şi la 150.000 de euro.
Republica Moldova riscă să intre într-o criză imobiliară?
Economistul Veaceslav Ioniță califică această evoluţie drept o scumpire fără precedent pentru apartamentele din Chișinău.
În opinia sa, piața imobiliară se află într-o „zonă de turbulență”, iar fără o strategie de urgență din partea statului, „Republica Moldova riscă să intre într-o criză imobiliară”, iar „criza locativă riscă să devină o criză socială, afectând generații întregi”.
Prognozele apocaliptice par să prindă bine la public, iar informaţiile respective sunt preluate şi distribuite rapid de mass-media, politicieni etc.
La o analiză sumară scumpirea aparatmentelor din Chişinău pare într-adevăr una şocantă. Ca, de altfel, şi ofertele dezvoltatorilor. De exemplu, preţul unui metru pătrat de spaţiu locativ într-un bloc care abia a început să fie ridicat (fundaţie şi primul etaj) trece de 1.500 de euro, iar dacă este deja ridicat şi are şi ferestre, trece de 1.650 de euro. Sunt şi oferte ce pornesc de la 2.000-2.500 de euro şi depășesc 3.000 de euro în centrul capitalei, chiar dacă a fost săpată doar fundaţia şi instalat gardul de protecţie.
Patru ani în urmă, preţul la apartamentele în construcţie pornea de la 550 euro pentru un metru pătrat şi rareori trecea de 1.000 de euro.
Cât de mare este riscul unei unei bule speculative pe piața imobiliară?
În consecinţă, este logic să ne întrebăm dacă nu cumva avem de a face cu o potenţială bulă imobiliară?
Economistul Valeriu Prohniţchi afirmă că, în pofida creșterii bruște a prețurilor imobiliare și a chiriilor, nu există dovezi ale unei unei bule speculative pe piața imobiliară.
„Dinamica pieței pare fundamental solidă, susținută de creșterea salariilor, accesul extins la credite ipotecare și o scădere a creditelor ipotecare neperformante, îmbunătățind accesibilitatea proprietăților rezidențiale”, consideră analistul.
Potrivit lui Valeriu Prohniţchi, creşterea semnificativă a preţurilor din 2019 a avut loc într-un mediu în general turbulent, pe fundalul pandemiei de COVID și izbucnirii războiului în Ucraina, ducând la incertitudini economice, sociale și de securitate ridicate.
El spune că din punct de vedere al cererii, factorii cheie care au influenţat piața includ creșterea investițiilor din partea diasporei moldovenești, fluxurile de refugiați ucraineni și programele susținute de guvern, precum „Prima Casă”, care facilitează proprietatea asupra locuințelor pentru familiile tinere și cei care cumpără pentru prima dată.
În același timp, economistul atrage atenţia şi asupra constrângerilor legate de ofertă, în special asupra creșterii costurilor materialelor de construcții și deficitului de forță de muncă în sectorul construcțiilor care au influențat piața imobiliară.
„Un semn tipic al prezenței unei bule este atunci când prețurile proprietăților s-au decuplat de prețurile de închiriere și cresc semnificativ mai repede decât chiriile. Cu toate acestea, contrar a ceea ce sugerează dinamica prețurilor, nu există dovezi ale unei bule imobiliare în Chișinău. Or scumpirea chiriilor a ținut pasul cu prețul locuințelor, indicând faptul că creșterea prețurilor este susținută de fundamentele pieței, mai degrabă decât de forțele speculative”, a conchis Valeriu Prohniţchi.
Veniturile moldovenilor au crescut mai rapid decât preţurile
El atrage atenţia şi asupra altui factor ce a influenţat piaţa - veniturile moldovenilor.
Astfel, salariile lunare au înregistrat o creștere semnificativă de la 422 euro în 2019 la aproximativ 900 euro până la mijlocul anului 2024.
Potrivit analistului, creșterea salariilor a depășit creșterea prețurilor imobiliarelor, ceea ce a dus la o îmbunătățire a accesibilității locuințelor: raportul salariu-metru pătrat a crescut de la 0,65 (2018–2020) la 0,68 (2021–2024).
Mai mult! Prețurile reale în lei moldovenești, după ajustarea pentru inflație și cursul de schimb, se dovedesc a fi rămas destul de stabile din 2013. Această constatare este importantă, având în vedere că veniturile locuitorilor din Chișinău sunt în mare parte în monedă națională, în timp ce prețurile locuințelor sunt exprimate în euro, precizează Valeriu Prohniţchi.
Impactul inflaţiei şi lipsei unei pieţe de capital
Şi expertul imobiliar Victor Cernomorcenco, spune că unul din factorii ce au influenţat preţurile de pe piaţa imobiliară sunt veniturile în creştere ale populaţiei, la care se adaugă inflaţia. „Când inflaţia este ridicată, oamenii caută să-şi protejeze economiile investind în active sigure, cum ar fi imobiliarele. Acest lucru creşte cererea şi, respectiv, preţurile”, constată expertul.
Totodată, apare şi un alt factor – lipsa unei pieţe veritabile de capital, respectiv moldovenii nu prea au unde să îşi investească banii câştigaţi şi se apelează la piaţa imobiliară. La aceasta se adaugă migraţia internă, cu oameni care se muta din zone rurale în oraşe, ceea ce stimulează creşterea cererii.
O tendinţă regională şi globală
În final, putem constata că, de fapt, tendinţa de creştere a preţurilor la locuinţe nu este ceva specific doar Republicii Moldova.
De exemplu, la Bucureşti apartamentele noi s-au scumpit în unele cazuri cu 80%-90% în cinci ani. Chiar și în cel mai ieftin cartier se solicită prețuri cu aproape 50% mai mari decât în 2019. Astfel dacă în urmă cu cinci ani, prețurile porneau de la 833 euro/mp util pentru apartamentele noi, acum doar în cinci zone se achita un preț mediu de cel puțin 2.000 euro/mp util, iar în două zone, prețul solicitat depășește 3.000 euro/mp util, scrie Forbes, citând o analiză imobiliară din septembrie 2024.
În pofida acestor scumpiri, Bucureștiul rămâne una dintre cele mai accesibile capitale europene, afirmă autorii.
Şi în alte oraşe mari din România preţurile au crescut semnificativ. La Iaşi (unde mulţi cetăţeni din Republica Moldova cumpără locuinţe), de exemplu, în luna mai 2025, prețul pe metru pătrat a fost de 1.721 euro pentru locuințele noi, comparativ cu 1.916 euro/mp pentru cele vechi.
În concluzie, același Valeriu Prohniţchi spune că datele actuale sugerează că piața imobiliară din Chișinău rămâne stabilă, fără o nevoie urgentă de intervenții pe piață.
Cu toate acestea, anumite riscuri necesită o monitorizare atentă. O potențială întoarcere a refugiaților ucraineni ar putea reduce presiunile asupra cererii, în timp ce o înăsprire a condițiilor de creditare ar putea afecta accesibilitatea. Asigurarea transparenței în operațiunile de pe piața imobiliară ar putea, de asemenea, îmbunătăți rezistența pe termen lung, potrivit analistului economic.
